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银行贷款垒大户再现中海地产双渠道融资脉

2019-01-14 05:09:49

  银行贷款垒大户再现中海地产双渠道融资

  截至8月下旬,中海地产有未结清贷款102.6亿元,今年新增贷款、地产信托、银信合作融资数十亿元。而对银行而言,面对不断持续的地产信贷调控,垒大户现象依然不同程度的存在,且一些国有银行表现得尤为严重。

  然而,面对两年来千万平方米土地储备计划,以及内地融资成本的增加,中海地产也在选择香港融资路径,而其身后的中国海外、中国建筑亦助力甚多。

  百亿贷款垒大户

  据深圳商业银行不完全统计,截至8月下旬,中海地产在深圳地区有未结清贷款28笔,发生额为106.6亿元,单笔贷款平均3.8亿元,当前余额为102.6亿元,共涉及8家银行(以中海地产集团有限公司为贷款对象统计)。这比招商地产(000024,股吧)()31笔未结清贷款余额的56亿元、华侨城A()8笔未结清贷款余额的17亿元要高出很多。

  其中,仅某国有商业银行深圳分行今年就对中海地产发放9笔贷款,合计22亿元。此外,截至8月下旬,中海地产已结清88笔贷款金额163.2亿元,平均单笔金额1.85亿元。

  “得资金者生,缺资金者死。”中海地产的资金饥渴源自其2009年至今年底的千万平方米土地储备诉求,这一态势从2004年以来呈现出逐步扩大趋势。

  上世纪末,因亚洲金融危机受挫的中海地产母公司中国海外发展有限公司(下称中国海外,)大举转战内地,中海地产应势而生。其时,土地资源才是地产商发展的瓶颈。土地资源供给不足,自然不需要天量资金。

  直至2004年开启的土地招拍挂制度,才有了2005年房地产行业的爆发式增长,房地产企业纷纷走上了“融资、圈地、再融资、再圈地”的发展模式,资金瓶颈取代土地瓶颈成为地产商的约束。

  客观来说,即便在当时,中海地产还远没表现出像万科(000002,股吧)()、金地()一般对银行信贷资金的狂热。2004年至2006年,中海地产土地储备分别为934万、1075万、1500万平方米,其资产负债率分别是44%、43%、58%,没有走向大多数地产商超过60%乃至70%的高负债扩张。

  2009年上半年,因中国建筑(,中海地产终控制人)7月A股上市因素,中海地产是“零拿地”,但至下半年,尤其是在获得中国建筑对中国海外50亿港元注资后,中海地产开始拿地“加速跑”。

  以8月17日38亿港元购得济南三块地为拿地揭幕战,中海地产在9月10日以70.06亿天价拿下上海长风地块,在10月28日以38.2亿元拿下佛山千灯湖地块,在10月29日联合九龙仓以总价41亿元夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块,在10月30日以35亿元拿下沈阳“荷兰村”部分地块,在11月13日以35亿购入沈阳车辆厂地块。凡此种种,在总费资约300亿元的拿地竞争中,中海地产数度将万科、保利挫败,成为2009年下半年的疯狂“地王”。

  转入2010年,在国务院办公厅1月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,并揭开今年地产调控序幕的11天后,中海地产再次挫败万科、保利等10多家开发商,以59.7亿元、地块溢价率近200%、17153元/平方米楼面价拿下北京丰台六圈A居住项目地块,成就北京“新地王”。

  按照中国海外半年报预计,中海上半年在内地新增土地9块,可供发展楼面面积280万平方米,土地储备的楼面面积为3450万平方米,2010年全年将增加土地储备600万平方米(2009年为400万平方米)。

  中海地产和其他地产商所共同表现出的逆市拿地行为,自然需要得到银行资金的支持,但并不是所有的地产商都能你就会有顿悟之后的豁然开朗得到这种足够支持,尤其是在目前的地产信贷政策调控之下。而中海地产获得支持的背后,则无非是地产信贷宏观调控带来的一个悖论,也就是银行垒大户现象。

  早在2004年,面对2003年央行“121号文”以来的持续地产信贷调控,时任中海地产上海分公司总经理杨小平就对外发表过观点,“宏观调控对中海地产是个好机会。银行虽然在收紧信贷,但他们在向支持大企业转移,中海更容易得到银行信贷支持。”

  深圳某银行人士称,“事实上,直到今天,银行垒大户现象依然存在。表现明显的是,国有银行对国有地产企业的垒大户,而中小股份制银行往往不敢涉入过深。”

  转道港币贷款

  中国海外并表半年报财务数据显示,截至6月末银行贷款余额为346.6亿港元,人民币贷款占比38.6%,这表明未结清人民币贷款余额约为116.97亿元,超过本报汇总的102.6亿元,这表明中海地产在7、8月份结清人民币贷款约14亿元。

  前述深圳银行人士称,“新结清贷款有两种可能存在,一是银行在担心风险,垒大户也不成了,要求中海地产归还部分贷款,二是中海地产主动部分归还人民币贷款,再而到香港转贷港币贷款。”

  中海地产主动还是被动归还小部分银行贷款尚且不说,转道香港贷款却有迹可循。

  早在年初2月,中国海外就与10家银行签署80亿港元五年期银团贷款,主要用于房地产发展。这10家银行包括中银香港、交银香港、工银亚洲、农银香港、恒生、东亚、星展香港、永隆、汇丰和建银香港。

  6月22日,中国建筑又与8家银行签署总额30亿港元5年期银团贷款协议,这8家银行包括汇丰、东亚、法国巴黎、渣打等外资银行。

  中海地产借助中国海外、中国建筑的港币贷款路径,其实也是其他饱受资金饥渴的地产商的救命之路。与此前后,华润置地(获得数家香港银行62亿港元定期贷款协议,奥园地产()获得南洋商业银行、中银澳门5亿港元贷款,雅居乐地产()获得东亚银行8亿港元定期贷款。

  据彭博数据统计,香港在今年前5个月对内地地产商的银团贷款额为373亿港元,比2009年同期的30亿港元增加近11.5倍。

  香港贷款的另一利好是利率低。相对内地贷款5Y型柱护栏%以上的年利率而言,香港贷款要低3个百分点进口红酒批发左右。如中国海外在其2009年报中就称港币贷款年利率在1.45%。

  当然,也不是所有地产商都能获得港币贷款。中资地产商无法避开外汇监管无缘直接香港贷款,就是外资地产商也要接受外汇监管,国家外管局2007年7月下发的“130号文”就规定外资地产商不能从海外贷款。

  香港某金融研究人士称,“显然不能直接在香港又有谁从此断了那份眷恋?融资,两地利率相差很大,否则都跑去香港贷款了。不过,外资地产商可以借助香港母公司或其他融资平台,以母公司无偿划拨、业务咨询收入等方式打擦边球,毕竟目前还没有调控到外币贷款。”

  事实上

银行贷款垒大户再现中海地产双渠道融资脉

,中海地产类同于中资红铭牌标牌批发筹公司。中海地产股东数次变更,中国海外兴业有限公司、广州中海地产有限公司、深圳市永福通实业有限公司、深圳市喜逢春咨询服务有限公司、深圳市志趣咨询服务有限公司曾经是中海地产集团的股东,但中国海外在2005年出资数亿元增持中海地产并控股,中海地产实际上是中国海外房地产业务的品牌统称而已。

  另据中国海外半年报显示,其港币贷款余额为190.98亿港元,较2009年末的143.38亿港元增加47.6港元,较2008年末的110.38亿港元增加80.6港元。其人民币贷款余额的116.97亿元虽较2009年末的61.16亿元增才算是真正的“人生”加55.81亿元,但较2008年末的98.17亿元却仅增加18.8亿元,表明存在港币贷款增幅扩大、人民币贷款增幅减少的趋势。

  截至6月末,中海地产销售总额为280.7亿元,同比增长9.5%,实现净利润44.33亿元。此外,中海地产尚有对外担保11笔,合计35.85亿元。

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